Faire expertiser un terrain à bâtir ou un lotissement : les critères d’évaluation

Si l’expertise immobilière d’un terrain à bâtir en Belgique est peu onéreux en l’absence de bâtiment, cette démarche constitue néanmoins un enjeu capital pour vos affaires ou votre projet de construction. Que vous soyez un particulier, un entrepreneur ou un promoteur immobilier, faites réaliser une expertise de votre parcelle par un professionnel.


Estimer la valeur de votre parcelle ou de l’ensemble de vos lots : les facteurs déterminants

Pour éviter les arnaques liées à certaines pratiques dans l’expertise immobilière, voici une liste des critères décisifs dans l’estimation de votre terrain :


Orientation du terrain : les pièces à vivre d’une habitation se trouvent en général à l’arrière. Cuisine et living ont tout intérêt à ne pas être situés au nord ou nord-ouest de la parcelle, au risque de ne pas bénéficier de luminosité hors période estivale. Idéalement, la cuisine rencontre le soleil levant (qui est dynamisant), la salle à manger est au sud, et le salon côté soleil couchant, pour un apaisement avant de trouver le sommeil ;

Situation proche d’une chaussée passante ou d’une autoroute : ce qui constitue un point négatif pour un bâtiment résidentiel est considéré comme étant un atout pour un commerce, une profession libérale ou un prestataire de services. Un passage plus important garantit la visibilité d’une entreprise. L’expert prendra en compte l’usage qui sera fait du terrain : professionnel ou privé ;

Proximité des commerces, écoles et transports en commun : une maison gagnera en valeur si son environnement proche comporte ces facilités. Pour autant que les transports en commun soient fréquents, toutefois ;

Pente du terrain : un terrain pentu entraîne une perte de jouissance du jardin. Selon la déclivité, des aménagements spécifiques seront peut-être à prévoir pour créer une surface plane. Vous pourrez à cette condition profiter d’une terrasse ou de jeux à l’extérieur avec vos enfants ;

Niveau par rapport à la route : pour une habitation comme pour une entreprise, un terrain plus bas que la voirie génère quelques inconvénients, principalement liés aux risques d’inondation lors d’orages. L’installation d’une pompe de relevage pour évacuer les eaux usées vers le réseau représente un coût à l’achat et à l’utilisation, sans compter d’éventuelles pannes.

La nature du sol peut également se révéler être une question épineuse dans votre budget. Un mauvais sol entraîne un surcoût de construction pour les fondations. Dans l’éventualité d’une future vente de votre maison, sachez que le surcoût à dépenser pour assurer la stabilité de la structure n’entre pas en compte dans la valeur de votre bien après travaux.


Les normes urbanistiques en vigueur : vérifiez avant l’achat du terrain

De nombreuses normes urbanistiques déterminent les possibilités ou contraintes relatives aux futures constructions d’un quartier : matériaux, alignement par rapport aux voisins, hauteur sous corniche, etc. Votre projet personnel peut s’en trouver empêché, au risque de devoir faire bâtir une maison plus standardisée que celle de vos aspirations.

Notez qu’en général les lotissements plus anciens ont défini peu ou pas de prescriptions urbanistiques. Vous pourriez y obtenir un très bon terrain et construire l’habitation souhaitée.

Votre expert immobilier vous conseille de vous renseigner au préalable sur vos obligations en tant que futur propriétaire d’un terrain à bâtir. N’hésitez pas à vous rendre sur le terrain avec un architecte pour évaluer les potentialités (pour autant que votre projet soit assez précis). Ces professionnels ont également l’habitude de traiter avec les autorités communales.

Lotissement à bâtir : les spécificités de l’évaluation

Un lotissement est une grande parcelle divisée en unités constructibles. Ces lots, délimités par un géomètre, constituent des terrains à bâtir que l’expert immobilier va considérer séparément afin d’en déterminer la valeur. Deux cas de figure sont possibles :

Zoning industriel ou commercial

A l’image d’une évaluation d’un bien industriel, l’expert immobilier va déterminer la valeur au m2 selon certains critères bien spécifiques.


Situation du terrain : l’accès aisé par des poids lourds, ainsi que les opérations de chargement/livraison de marchandises dépendent de l’agencement des parcelles ;

Proximité d’une gare ou d’un réseau autoroutier : parmi les règles de calcul de la valeur d’un commerce, l’expert va approuver l’accès aisé par de potentiels clients motorisés ou fréquentant les transports en commun. Une situation retirée peut a contrario constituer un atout pour une parcelle résidentielle.


Une entreprise intéressée par l’achat de lots destinés au secteur secondaire ou tertiaire peut se porter acquéreuse de plusieurs parcelles, pour un agencement plus flexible de ses infrastructures.

Lotissement résidentiel

Dans le cadre de lots résidentiels, un acheteur sera intéressé par une seule parcelle, pour son propre usage ou à des fins locatives. La norme actuelle tend de plus en plus vers des parcelles de 6 à 8 ares. Cette surface limitée voit augmenter son prix au m2 par rapport à une parcelle de 10 ares.

Outre des critères de calcul similaires à ceux d’un terrain à bâtir, le lotissement peut présenter la caractéristique d’un constructeur imposé, commun à tous les lots à bâtir. Le potentiel des acheteurs s’en voit diminué au profit d’une standardisation. Cette option a souvent pour conséquence de nécessiter plus de temps pour la vente.

Vous souhaitez vendre un terrain en parcelles à bâtir, à des fins résidentielles ou commerciales ? Contactez le bureau d’expertises Brakel !

Faites appel aux services d’un expert pour l’évaluation de votre terrain ou lotissement à bâtir en Belgique, ou demander un devis pour une expertise. Nous sommes disponibles pour vous répondre dans les meilleurs délais.

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