L’expert en évaluation immobilière est un technicien expérimenté et connu dans l’art d’évaluer des biens et des droits immobiliers.
Définition
L’évaluation, contrairement au mot « expertise », ne souffre d’aucune ambiguïté. Il s’agira de déterminer le montant de la somme d’argent en échange de laquelle un immeuble peut-être acquis ou vendu.
Pour ce faire, on tiendra compte essentiellement des caractéristiques que présente l’immeuble et de la tendance du marché immobilier dans lequel il se situe. L’expertise peut aussi bien signifier « estimation ou évaluation », autant qu’un « examen de la chose expertisée », non pour en déterminer le prix, mais pour en examiner la qualité et la conformité.
Exemple : Un bureau technique peut faire l’expertise d’une installation de chauffage central pour vérifier qu’elle correspond aux normes usuelles en la matière.
Les qualités d’un expert
L’expert est avant tout un technicien, compétent, d’une impartialité et d’une probité à toutes épreuves.
Comme tout technicien, il doit réunir des connaissances qui sont sans cesse en nombre croissant et en constante évolution. La formation doit être permanente, c’est une condition de la survie professionnelle. Il doit sans cesse se former aux méthodes nouvelles d’évaluations, se tenir au courant des fluctuations, des nouveautés en matière de location immobilière.
L’expert n’est pas là pour faire plaisir. Il doit toujours dire la stricte vérité, telle qu’il la ressent sans aucun ménagement, mais avec tact. Il ne doit bien entendu jamais céder à aucune pression ou influence. C’est ce qui fait toute la noblesse de cette profession. C’est sa dignité, son indépendance.
Au-delà des connaissances techniques, sans cesse mises à jour, l’expert doit être doté de trois atouts essentiels. Il s’agit des moyens de savoir, du courage de dire et de l’art de convaincre.
La raison d’être d’un expert
De tous temps et dans tous les domaines, lorsqu’un problème difficilement soluble se pose au commun des mortels, il est d’usage de faire appel à un spécialiste, qui en raison de son expérience et de son activité professionnelle détient un plus grand savoir sur le sujet concerné.
Tout comme les qualités des agents immobiliers, l’activité des experts sur le plan immobilier consiste principalement à :
- soit se prononcer sur la valeur d’un bien et dans la plupart des cas sur sa valeur vénale ou sa valeur locative ;
- soit se prononcer sur la conformité d’un ouvrage, d’un contrat, d’une décision ou d’une démarche en règle avec les lois et règlements en vigueur;
- soit établir des bases de la solution d’un litige, ce qui est essentiellement la mission des experts désignés par les tribunaux.
Ceux -ci ont pour but, outre d’éclairer les magistrats et de leur permettre de juger en toute connaissance de cause, d’essayer de dégager un accord amiable entre les parties concernées.
Le développement du secteur immobilier fait qu’aujourd’hui l’évaluation immobilière constitue le sujet le plus fréquent d’intervention d’un expert.
Il y a quelques années, la question de déterminer la valeur vénale ou la valeur locative d’un bien immobilier était surtout posée aux agents immobiliers spécialistes des transactions et donc les mieux armés pour connaître le marché immobilier.
Ces professionnels ont souvent considéré l’estimation comme un service gratuit rendu à leur client. Or, comme ce qui est gratuit,dans un travail est rarement bien fait, certains agents immobiliers se contentent de donner l’indication du prix ou du loyer certes avec justesse, mais sans démontrer la motivation de leur appréciation et sans développer d’une manière claire le processus évaluatif retenu.
C’est pourquoi, si leur appréciation ne perd en aucune manière sa valeur, leur rapport ne correspond pas aux besoins des destinataires de ces évaluations que sont les organismes financiers et bancaires, les compagnies d’assurances, les notaires, les réviseurs d’entreprises, les receveurs de l’enregistrement, les tribunaux, etc.
La pratique de l’expertise
La pratique de l’expertise nécessite :
- des connaissances approfondies de la « matière » à expertiser, aussi bien théoriques que pratiques, des lois, des usages et des règlements qui s’y appliquent ;
- une formation d’esprit particulière, esprit d’analyse et de synthèse, une curiosité toujours en éveil, un solide bon sens, une bonne culture générale ;
- une organisation méthodique.
L’expertise est une profession que l’on n’exerce pas à temps perdu, on la vit, c’est un état qui influence la personnalité dans tous les actes de l’existence. La pratique de l’expertise nécessite systématiquement une remise en cause professionnelle.
La place de l’expert
L’expert fournit un service essentiel. Son avis est déterminant. On lui fait confiance, sa responsabilité morale est grande.
En conséquence, l’expert doit exercer ses responsabilités avec le plus grand soin, en prenant toutes les précautions pour que les jugements qu’il porte soient rigoureusement étayés par des faits objectifs et qu’il applique en permanence une règle d’objectivité et une éthique élevée.
Il ne doit jamais prendre parti ni laisser des arguments sentimentaux affecter la présentation de faits démontrables. On attend, et on doit attendre de lui, un avis critique dans lequel les positions personnelles n’ont rien à faire. Il n’a pas d’état d’âme.
Avant d’émettre une opinion, il doit avancer pas à pas, sans hâte excessive et ne doit donner son avis qu’après avoir pesé tous les éléments du problème. L’expert ne peut se confiner dans une routine, il doit constamment étendre ses connaissances et sa documentation, les contrôler, les corriger selon les circonstances et les mettre à jour, se tenir au courant des fluctuations, des nouveautés dans la matière où il exerce.
Les intérêts qui sont en jeu dans une expertise sont très importants, t, de l’opinion qu’il va donner, des conclusions qu’il va tirer, dépendent des intérêts moraux et pécuniaires des individus.
Les conditions d’exercice
L’expert procède lui-même aux opérations d’expertise ; il peut se faire assister par des collaborateurs pour certaines opérations matérielles, ceux-ci opérant sous son contrôle et sa responsabilité.
Il rédige lui-même son rapport d’expertise, sauf aide matérielle contrôlée. Il le certifie et le signe sous sa responsabilité.
L’utilisation de l’expertise
L’objet principal d’une mission d’expertise est d’aider à prendre des décisions raisonnées portant sur des biens immobiliers. Le plus fréquemment c’est la valeur vénale que l’on recherche. Le besoin d’avoir une expertise de la valeur vénale peut apparaître dans un grand nombre de situations :
Transfert de propriété
Dans le cas d’un transfert de propriété, l’expertise peut :
- aider les acheteurs éventuels à formuler leur offre ;
- aider les vendeurs éventuels à déterminer les prix de vente acceptables ;
- établir une base permettant l’échange de biens immobiliers ;
- créer une base permettant des remaniements parcellaires.
Financement et crédit
Dans le cadre d’un financement, l’expertise permet de définir la valeur de la garantie proposée pour un prêt hypothécaire et fournir à un investisseur une base solide lui permettant de décider avec sûreté l’achat de biens immobiliers. Dans le cadre d’un financement, l’expertise permet donc de :
- définir la valeur de la garantie proposée pour un prêt hypothécaire. Certain sites permettent d’estimer le montant de la garantie en ligne ;
- fournir à un investisseur une base solide lui permettant de décider avec sûreté l’achat de biens immobiliers ;
- fixer une base permettant de prendre une décision relative à un contrat de prêt portant sur un bien immobilier ;
- fournir à un investisseur une base solide lui permettant de décider avec sûreté l’achat de biens immobiliers ;
- fixer une base permettant de prendre une décision relative à un contrat de prêt portant sur un bien immobilier.
Juste indemnité dans les cas d’expropriation
Dans le cadre d’une expropriation, la détermination de la base d’imposition peut s’appuyer sur une expertise. Le rapport d’expertise permet de :
- ventiler les actifs en éléments amortissables,comme les bâtiments, et en éléments non amortissables, comme les terrains, et estimer les taux d’amortissement qui s’appliquent ;
- fixer les impôts de successions ou de donations.