Evaluation d'un bâtiment industriel : bien choisir son expert immobilier
Il est fréquent qu'un industriel ou une entreprise doive faire évaluer son site et les bâtiments de production qui y sont situés :
- Transfert de propriété: vente d'une activité ou des titres de la société, apport d'une activité et des titres d'une société, fusion-absorption ;
- Appel aux investissements auprès des banques.
Quelle que soit l'opération envisagée, vous devez choisir un expert immobilier compétent et ayant une expérience probante des biens industriels en Belgique.
L'expert immobilier : comment trouver un professionnel fiable ?
Vous pensez qu'avoir affaire à un expert immobilier vous garantit une estimation fiable et objective de votre site industriel ? Ce n'est hélas pas si simple : à ce jour en Belgique, la profession d'expert immobilier n'est pas protégée par un accès légal.
Voici quelques conseils pour juger de la qualité du travail d'un expert immobilier :
- Le bouche-à-oreille: parlez de votre requête autour de vous. Des connaissances ou des homologues ayant eu toute satisfaction grâce aux services d'un expert immobilier peuvent faciliter votre décision ;
- Le site Internet de l'expert immobilier: si vous n'avez pas de références, prenez vos renseignements sur le Web. Un entrepreneur doit avoir pignon sur rue, comprenez un site professionnel démontrant ses compétences. Des exemples d'estimations industrielles effectuées en Brabant wallon ou à Liège témoigne d'une expertise dans le secteur industriel, ce qui n'est pas le cas de tous les experts immobiliers ;
- Adhésion de l'expert immobilier à un réseau d'affaires reconnu en Wallonie : les réseaux de type BNI rassemblent des entrepreneurs dont le professionnalisme et la confiance ont été reconnues par leurs pairs. Seules ces valeurs constituent un gage de qualité pour intégrer le réseau, et non une participation financière seule.
Les métiers de l'immobilier : tous ne sont pas experts
Le secteur de l'immobilier comporte une large palette de fonctions différentes. Faites appel à plusieurs représentants du secteur immobilier pour l'estimation d'un bien, vous obtiendrez un montant d'estimation différent par métier. Cet écart s'explique par la prise en compte – ou non – de tous les critères déterminants dans une estimation, et cela de manière objective.
- L'agent immobilier: les agences immobilières font certes un travail remarquable, mais partial. Leur objectif est de vendre votre bien. Faire estimer son bien par un agent immobilier est de plus une démarche faussement gratuite : le prix en sera répercuté par un pourcentage pris sur le prix de vente ;
- Le notaire: le notaire se déplace peu pour évaluer un bien. Or, l'observation sur place des nombreux critères entrant en ligne de compte est primordiale. Privilégiez la collaboration avec un notaire pendant et après la vente, afin de vous assurer du respect de toutes les modalités légales et fiscales, et de leurs conséquences sur votre patrimoine ;
- Les géomètres-experts : le géomètre-expert exerce principalement les activités de bornage de terrain, l'établissement et la signature de plans qui détermineront la situation foncière d'un bien, sa mitoyenneté, etc. L'expertise immobilière ne fait en général pas partie de ses missions sur le terrain.
Les critères objectifs d'une estimation industrielle
L'expertise industrielle concerne non seulement les bâtiments industriels présents sur un site donné, mais également les machines et le matériel qu'ils contiennent. Ces biens sont incorporés aux bâtiments de manière durable et habituelle. Ils sont donc pris en compte lors de l'estimation.
Voici les critères, spécifiques, qui sont considérés lors d'une expertise industrielle :
- Emplacement au sein du zoning, visibilité, accessibilité fluviale et autoroutière
- Valeur des biens dits « par incorporation », situés dans l'enceinte du bâtiment
- Etat de vétusté du bâtiment
- Flux quotidien ou annuel des personnes et des marchandises : organisation intérieure et possibilités d'optimisation
- Contraintes légales (environnementales, normes ISO, …) liées au secteur d'activité concerné.
Vous cherchez un expert immobilier ayant une expérience probante dans le domaine industriel en Belgique ? Contactez le Bureau d'expertises Brakel !
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